Onder de loep: handelshuurovereenkomsten en pop-upwinkels

De handelshuurovereenkomst is daarvoor uitermate geschikt in heel uiteenlopende activiteitsdomeinen:

• De kleinhandel, inclusief de levering van goederen maar ook van diensten. Denk maar aan een bank, kapsalon, reisbureau … Grote en middelgrote handelszaken zijn uitgesloten.
• Ambachtelijke bedrijven, die voornamelijk manuele prestaties verrichten, zoals muziekinstrumenten herstellen.

De handelshuurovereenkomst (net als de woninghuur en de pachtovereenkomst) is een bevoegdheid die werd geregionaliseerd in 2014.
Maar wat gebeurde er sindsdien?

• Alleen voor de huur voor korte duur, zoals voor pop-upwinkels, gelden er specifieke maatregelen. Het Vlaamse en het Waalse Gewest hebben elk een pop-updecreet goedgekeurd, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werkt nu een gelijkaardig voorontwerp van ordonnantie uit.
• Voor het overige blijft de federale wetgeving op de huurovereenkomsten (Burgerlijk Wetboek) van toepassing, en dat zolang de gewesten geen andere specifieke maatregelen nemen.

De huur voor pop-upwinkels

Wie een handelsactiviteit opstart, sluit vaak een handelshuurovereenkomst voor een duur van minimaal 9 jaar. Waarom zo lang? De bedoeling is de stabiliteit van de handelszaak te bevorderen, maar huurders én verhuurders zijn vragende partij voor meer flexibiliteit, in het bijzonder voor een huur van kortere duur met een duidelijk juridisch kader. Het grote aantal leegstaande winkelpanden is trouwens geen goede zaak voor de stadscentra.

Daarom zochten het Vlaamse en het Waalse Gewest een oplossing voor de zogenaamde ‘pop-upwinkels’. Het gaat om twee zeer gelijkaardige decreten. De bepalingen van het Vlaamse decreet (van 17/06/2016) zijn van toepassing op:

• de huur van (delen van) onroerende goederen;
• krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van de partijen;
• hoofdzakelijk gebruikt door de huurder of onderhuurder voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van de ambachtsman, waarbij er rechtstreeks contact tussen de huurder en het publiek is;
• uitdrukkelijk gesloten voor een termijn gelijk aan of korter dan één jaar.

Het specifieke regime dat dit nieuwe decreet invoert voorziet in de mogelijkheid tot opzegging en vernieuwing van de huurovereenkomst – alsook in de mogelijkheid om verbouwingen uit te voeren. Meer informatie daarover vindt u hier.

Let wel: enkel het Vlaamse en het Waalse Gewest hebben een ‘pop-updecreet’ aangenomen. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werkt aan een gelijkaardig voorontwerp van ordonnantie. In afwachting daarvan blijft de federale wetgeving van toepassing.

Subsidies op maat

U zou bijvoorbeeld een pop-upwinkel kunnen openen om uw stock te verkopen, om uw merk in het stadscentrum op een innovatieve manier bekendheid te geven, of om zeker te zijn dat de ligging interessant is voor u zich op lange termijn engageert.

Ga langs bij de bevoegde dienst van uw gemeente/stad: men is er goed geplaatst om u te helpen. In sommige gemeenten/steden kunt u zelfs subsidies krijgen. Meer info hier.

Overzicht van de wetgeving op de ‘klassieke’ handelshuurovereenkomsten

Valt onder de toepassing van de wet van 30 april 1951 (Burgerlijk Wetboek): de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die – hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur – door de huurder of een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.

Al die voorwaarden werden gepreciseerd in de rechtspraak. Daarom is het advies van een professional absoluut noodzakelijk. U moet wel weten dat, als er een handelshuurovereenkomst is, de wet voorziet in een specifiek, vrij formeel regime. De oorspronkelijke duur bedraagt 9 jaar, met vervroegde opzegging en vernieuwing mogelijk onder strikte voorwaarden. Ook de herziening van de huur moet strikt gebeuren. Meer info vindt u hier.

Om de formaliteiten te verminderen, bepaalt het Waals Decreet (van 15 maart 2018) ook dat het niet langer nodig is om langs te gaan bij de notaris (authentieke akte) of de rechter om de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen of te hernieuwen. Een schriftelijke kennisgeving bij de registratie volstaat. Dat geldt wel alleen in het Waalse Gewest.

Publiek domein en leasingcontracten

• Wees voorzichtig als het goed dat u wilt huren publiek domein is. Standaardvoorbeelden daarvan zijn panden in een stationshal of in een parking van de gemeente. In die gevallen bent u niet beschermd door de handelshuurovereenkomst. Het gaat om een concessie die op elk moment kan worden herroepen en die dus geen enkele zekerheid biedt.
• Als er een leasingovereenkomst is, is de wet op de handelshuur ook niet van toepassing. Het gaat dan immers in de eerste plaats om een financieringsoperatie. In dat geval vraagt een handelaar aan een financiële instelling om een onroerend goed te kopen van een verkoper. De financiële instelling wordt dus eigenaar en verhuurt het goed aan de handelaar. Meestal voorziet ze in het leasingcontract dat ze niet de klassieke verplichtingen heeft van een verhuurder (onderhoud, herstellingen …), die voortvloeien uit de wet op de handelshuurovereenkomsten. Na betaling van alle huur heeft de handelaar de optie om het goed te kopen en zelf eigenaar te worden.

Dit artikel geeft u maar een bondig overzicht: de materie van de huurcontracten is heel ingewikkeld en vereist professioneel advies. Denk er ook altijd aan uw aansprakelijkheid als huurder of verhuurder te laten verzekeren. Contacteer mij gerust voor meer advies.

Bronnen:

http://www.kluwereasyweb.be/documents/broker-news/201607-broker/20160705-pop-up.xml?lang=fr

http://www.vvsg.be/economie/economie/detailhandel/leegstaande_handelspanden/maatregelen/Pages/Van-stickers-tot-tijdelijke-invullingen.aspx

https://www.notaris.be/verkopen-kopen-huren-lenen/huren-en-verhuren/handelshuur-1

http://www.blv-abl.be/nl/over-leasing/voorwerp-van-leasing/onroerende-leasing